保亭黎族苗族自治县人民政府办公室
关于印发妥善解决各类房屋办理不动产登记等
相关问题指导意见的通知
各乡、镇人民政府，县七仙岭农场、新星农场，县政府直属各单位：
《保亭黎族苗族自治县关于妥善解决各类房屋办理不动产登记等相关问题的指导意见》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
保亭黎族苗族自治县人民政府办公室
2017年7月3日
(此件主动公开)
保亭黎族苗族自治县
关于妥善解决各类房屋办理不动产登记等
相关问题的指导意见
自2016年9月20日全面实施不动产统一登记以来，受以往房屋和土地分别登记影响，我县当前“房地一体”不动产登记存在若干难题亟待解决。为贯彻落实《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)，切实保护不动产权利人合法权益，妥善解决历史遗留问题，特制定本指导意见。
一、商品房办理不动产登记
(一)开发建设单位已解散、被注销或下落不明等不能分割土地。
由购房者、业主委员会或物业管理公司持房屋所有权证、购房合同等相关材料向县不动产登记中心申请办理土地分割登记和转移登记，县住建局、县房管局配合提供项目规划报建及竣工验收材料，作为计算土地分摊面积的依据。办理转移登记时须进行征询异议，期满后再行公告注销登记在原土地使用权人名下相对应的土地使用权。土地分割费用由申请人承担。
(二)房屋和土地用途不一致，不能办理土地使用权分割登记。
1.以商服用地建设住宅商品房。参照《关于加快解决商品房登记历史遗留问题的通知》(琼府办〔2013〕178号)文件精神和《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)第二条规定，2013年12月20日前批准建设、销售并已经交付使用，至今尚未办理国有建设用地使用权及房屋首次登记和转移登记的房地产项目，按城镇住宅用地办理土地分割登记，将不动产权证登记在购房者名下。2013年12月20日后批准建设、销售并已经交付使用的，由房地产开发企业先补办土地用途改变手续，依法按土地用途改变时的地价差(若经评估城镇住宅用地价格高于商服用地的，则需补交地价差款后办理登记；反之则直接办理登记)，补交相应的地价差款后到县规划局办理《建设用地规划许可证》用地性质变更手续，再办理不动产登记。
2.住宅商品房中建有商铺、酒店等，部分改变土地用途。按照县规划局的规划意见和每个小区不动产单元房屋面积，将整个小区的国有建设用地分摊到每个不动产单元，包括商铺、酒店等。房地产开发企业和购房者申请办理房屋国有建设用地使用权分割登记时，由县国土局按照规划指标，确认商铺、酒店等土地的分摊面积，办理土地用途改变手续，即土地用途由城镇住宅用地改变为商服用地，并依法征收地价差款。
二、公有住房和经济适用住房等保障房办理不动产登记
(一)售房单位未申请办理土地使用权分割登记。
各销售公有住房或经济适用住房的机关团体、企事业单位持国有土地使用证、规划报建和施工许可等相关材料向县国土局申请办理公有住房或经济适用住房国有土地使用权分割登记手续，土地分割费用由县财政承担。
(二)公有住房和经济适用住房上市交易需补交土地出让金。
我县公有住房和经济适用住房的土地性质为划拨土地，在办理房屋转移登记时，由售房单位办理土地分割登记后，再依法补办土地使用权出让手续和补交土地出让金。
1.对房屋未转移且办理不动产登记的，保留土地性质为划拨土地，在办理国有土地使用权分割登记手续后，将国有建设用地使用权及房屋所有权登记在购房者名下。
2.对已经办理房屋转移、多次转移或准备办理不动产转移登记的，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第四十五条、《海南经济特区土地管理条例》第五十七条、第五十八条、《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局令〔1992〕第1号)第五条、第十一条的相关规定，在办理国有土地使用权分割登记手续后，由现持有房屋所有权证的权利人先向县国土局申请补办划拨土地出让手续后，再向县不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记(属继承、遗赠的转移登记可根据申请人的申请保留划拨土地性质)。
3.补办划拨土地出让手续中土地出让金的缴纳基数与计算方法。依据《海南经济特区土地管理条例》第五十九条，划拨土地使用权转让的，由受让方与县政府土地行政主管部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续，并按该宗地经确认的评估价格40%补交土地出让金。